很多中老年朋友一辈子辛苦打拼，最值钱的资产就是一套房子，晚年最大的心愿，就是把房子安稳留给孩子，避免日后子女因为房产闹矛盾、起纠纷。
但绝大多数人都搞不清楚，把房子给孩子，到底选生前买卖、生前赠与、过世继承（遗嘱）哪种方式最好。
不少人凭直觉做决定：觉得遗嘱不花钱、赠与最省心、买卖最麻烦。其实这些想法大多是错的！过户真正的成本，不只是当下花的小钱，还有未来卖房可能亏的大钱。
璟致律所遗产继承团队今天不用复杂公式、不用专业术语，用老百姓听得懂的大白话，讲清楚三种方式的真实利弊、花钱多少、潜在风险，帮每个家庭选对最合适的过户方式。
一、先搞懂：三种方式到底是什么意思？
1. 遗嘱继承：人走之后，房子自然留给孩子
老人在世时，房子产权还是自己的，提前立好遗嘱，明确百年之后房子归哪个子女、怎么分配。只有老人离世后，子女才能拿着遗嘱办理过户，在世期间房子完全由老人掌控，自己住、自己处置都没问题。
2. 房产赠与：在世时，直接免费把房子送给孩子
老人活着的时候，就可以办理手续，无偿把房子过户给子女，不用孩子出一分钱房款。还可以提前约定好，房子只归自己子女个人所有，不算夫妻共同财产，同时能登记居住权，保障自己晚年有房住。
3. 房屋买卖：在世时，像二手房交易一样转给孩子
说白了就是走正规的房屋交易流程，父母把房子“卖给”子女，价格可以按市场价正常核算，不用真的高价交易。全程合规合法，是目前很多家庭最稳妥的过户方式。
二、三种方式谁最便宜？别只看当下，要看长远
很多人吃亏就吃在只看眼前手续费，忽略了以后卖房的高额税费，这也是三者最大的区别。
1. 遗嘱继承：当下几乎不花钱，未来可能亏大钱
这是目前当下成本最低的方式。国家没有遗产税，继承房产不用交契税、个税、增值税，只需要花几十块的登记费、几百块的印花税，几百元就能办完所有手续。
但它有一个致命的隐藏缺点：继承来的房子，以后孩子如果要卖掉，税费会非常高。
简单说，房子从父母那继承过来，原值还是父母当年买房的价格。如果房子涨了价，孩子卖房时，增值的部分要收20%的差额个税。一套涨了100万的房子，光税费就要多掏20万。
适合人群：房子打算一辈子自住、留给后代传承，永远不打算出售置换的家庭。
2. 房产赠与：当下花一笔小钱，未来卖房同样税费高
直系亲属之间赠与房产，不用交个税和增值税，只需要交3%左右的契税，一套百万房产，大概花费三万多，就能完成过户。
和继承一样，赠与的房子也有短板：日后卖房，同样要收20%的增值差额个税，除非孩子持有房子满五年，且是家里唯一住房，才能免税。
但赠与有一个独一无二的优势：防离婚分房。办理赠与手续时，可以明确约定房子只赠与自己子女一人，不属于夫妻共同财产。哪怕以后孩子离婚，这套房子也不会被配偶分走一半。同时可以登记居住权，就算房子过户给孩子，老人也能一直住到老。
适合人群：担心子女离婚分割房产、短期内不打算卖房，想提前安顿好房产的家庭。
3. 房屋买卖：当下花费适中，长远来看最划算
如果父母的房子是满五唯一（房产证满5年，且是家里唯一住房），买卖过户的成本特别低，只需要交1%-1.5%的契税，比赠与便宜很多。
更关键的是它的核心优势：彻底规避未来高额税费。
买卖过户后，房子的原值会更新为本次交易的价格。以后孩子想卖房、置换新房，就和普通商品房一样计税，没有20%的高额差额个税，能省下几十万的税费。
唯一的小缺点：如果子女已婚，没有特殊约定的话，房子会算作夫妻共同财产。
适合人群：大多数普通家庭，尤其是以后可能置换、卖房，追求稳妥省钱的家庭。
三、不同家庭情况，直接照抄选就行
不用纠结，根据自家情况对号入座，就是最优方案：
1、房子打算代代传承，永远不卖 → 选遗嘱继承。眼前花钱最少，省心又划算。
2、子女已婚，怕日后离婚分房产 → 选赠与。提前锁定房产归自家孩子，守住家产，还能保障自身居住权。
3、房子以后可能置换、出售，且是满五唯一住房 → 选买卖。综合一辈子的成本，是三种方式里最省钱、最稳妥的。
4、房子房产证不满2年 → 不建议买卖，税费太高。短期自住选赠与，长期传承直接立遗嘱。
四、大家最关心的几个误区，一次性纠正
误区1：继承房子要交高额遗产税
纯属谣言！目前国内完全没有遗产税，继承房产过户几乎零税费。
误区2：赠与、继承的房子，卖房必交20%税
不是绝对的。如果子女拿到房子后，持有满5年，且是家庭唯一住房，卖房不用交这笔税费。
误区3：遗嘱必须公证才有效
不用！现在自书遗嘱、录像遗嘱、代书遗嘱，只要格式规范、信息完整、签名注明年月日，都是合法有效的，不用花公证费。
误区4：买卖过户不安全，是虚假交易
直系亲属之间的房产买卖是国家认可的正规方式，完全合规，不用担心法律风险。
五、最后给所有老人的真心建议
房产过户没有绝对最好的方式，只有最适合自家情况的方式。
如果单纯图眼前省事省钱，不考虑未来，很可能以后白白损失几十万。如果家里子女多，一定要提前立好书面遗嘱、办好正规手续，避免自己百年之后，子女因房产反目、打官司闹纠纷。
另外，无论选择哪种方式，只要担心晚年居住问题，都可以办理居住权登记。哪怕房子过户给子女，法律也能保障你终身居住的权利，没人能赶你走、没人能私自卖房。
璟致律所遗产继承团队提醒大家：永不卖房选继承，怕分家产选赠与，未来要置换选买卖。
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